土地区画整理

土地区画整理

土地区画整理事業に関する案件は、専門性が問われることもあり、取り組んでいる弁護士は比較的少ないように思われます。特に、地権側の代理人として事件に取り組んでいる弁護士は少ないのではないでしょうか。当事務所は、今までに取り扱った区画整理案件でご紹介するように主に地権者側の代理人として多くの事件に取り組んで来ており、相当数の事件において依頼者の希望する方向での解決に至っています。

今までに取り扱った区画整理案件

従前地（換地される前の土地）の面積が問題となった事件

従前地の面積が登記簿の面積より大きいとして従前地の面積が争われた事件でした。従前地の面積は実測面積で算出される必要がありますが、多くの組合の定款では、一定の時点における登記簿の面積を基準にして従前地積が決定されるようになっております。登記簿の地積と実際の地積が異なっている場合は、一定の手続きで登記簿地積と異なる基準地積の査定を求めることができるようになっているのが一般です。

K組合の行った定款に基づく基準地積の査定の方法が、恣意的に行われ違法ではないかが争われ、多くの査定方法が違法と判断された事件でした。控訴審において１審の判断を前提とした和解を裁判外で締結し、訴訟は取下げで終了しました。組合の査定結果に満足することなく争った結果、ある程度地権者の満足する面積の換地及び清算金を受け取ることができました。

「照応の原則」が争われた事件

区画整理に纏わる事件の多くが、「照応の原則」を巡って争われています。「照応の原則」は、従前の土地と換地がだいたいにおいて同一の条件にあると認められる状態にあること、といわれています。多くは、財産価値が同じと評価されるか、場所的に不利益がないかについて争われることが多いです。

主に換地の場所（位置）が争われた事件

⑴　依頼者の仮換地として指定された場所が従前地があった場所からかなり離れた場所の上、仮換地に指定された場所は、電車の線路に面した場所で電車の騒音、電車から飛ぶ鉄粉の付着が予想される場所でした。

１審では、仮換地指定処分は照応の原則の範囲内とされましたが、控訴審において的確な判断がなされ１審が破棄され、仮換地指定処分は、「照応の原則」に反するとして取消されました。従前地に比べてずい分不利な場所に換地されていましたから、控訴審における逆転判決は当然だと思いました。この控訴審の判断は最高裁判所においても維持され、その後依頼者の望む内容の仮換地指定処分を受けることができた事件でした。

⑵　同様に換地指定場所が争われた事件

これも仮換地指定処分を受けた土地が、従前地から少し離れた場所である上、元池の一部のため水捌けにおいて問題のある土地でした。従前地に隣接した場所への換地を求めて本人訴訟で裁判が提起された事件でした。

裁判の途中から当事務所が代理人として就き、依頼者の意向に沿った仮換地指定処分の変更の和解ができました。判決まで行くと仮換地指定処分の取消が認められるか微妙な事案でしたので、組合の理解の下、依頼者のほぼ望む形での仮換地指定処分の変更を受けることができたことは良かったと思っています。

審査請求の提起で解決に至った事件

裁判をやるとなると時間や費用において負担が大きくなります。訴訟提起の前に審査請求を提起することで解決に至ることもあるので、ご紹介します。

⑴　従前地の土地の評価に争いのあった事案

従前地の地目が農地でしたが、実際は長年宅地の一部（庭）として使用してきており、従前地の評価を巡って争いがありました。宅地と農地とでは評価が大きく異なるため、減歩率に大きな影響がでるため争いになりました。

この事案も裁判に至った場合、どちらに判断されるか微妙と思われた事案でした。宅地並みの評価を前提に別の土地への仮換地の合意が出来たため、仮換地処分の変更を前提に審査請求を取り下げて終了となりました。

⑵　既設マンションの敷地を巡る争い

既設マンションの敷地が、区画整理地区に取り込まれ、仮換地された土地は、原位置換地でしたが一部が削られることになり、駐車場用地の確保に問題が生じたこと等を巡って争いになりました。審査請求を提起したところ、行政庁も当該仮換地処分は違法の可能性が高いと判断したことから、マンションの住民が新たに取得した土地と従前地を合わせて、新たな仮換地処分を行う等の合意が成立し、審査請求を取り下げて終了となりました。

土地区画整理法における除却処分の適法性と損失補償額の事件

本件は、市施行の区画整理事業において市が行った除却処分の適法性と損失補償額について争われた事件でした。

１審では、当該除却処分は違法とされ原告の損害賠償請求が認められましたが、控訴審では、適法とされました。損失補償額については、控訴審においても一部見直しがなされ、損失補償の増額がなされた事件でした。